Infos zur Wertermittlung

Bei der Wertermittlung für „Gebäude“ sieht der Gesetzgeber zwei verschiedene Gesetze bzw. Verordnungen vor:
1. Das „Bewertungsgesetz (BewG)“

2. Die Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV („Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten“)

Grundlage zur Auswahl zwischen den beiden Verfahren ist zunächst die Verwendung, also wo muss das Gutachten vorgelegt werden.

Das BewG wird zur Vorlage bei Finanzbehörden verwendet. (§ 1 Geltungsbereich, BewG) Besonderheit dabei: zur Vorlage berechtigt sind hierfür nur öffentlich bestellte und amtlich vereidigte Sachverständige oder Sachverständige die nach ISO_IEC-17024 zertifiziert sind, das trifft für mich aber derzeit (noch) nicht zu.

Die ImmoWertV ist nach § 1 anzuwenden bei

1. der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) der in Absatz 2 bezeichneten Gegenstände, auch wenn diese nicht marktfähig oder marktgängig sind (Wertermittlung), und

2. der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten.
Beide Verfahren/Gesetze sind vom Ablauf her sehr ähnlich. Auch die ImmoWertV schreibt nach § 6 Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts:

(1) Grundsätzlich sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.
Das Vergleichswertverfahren ist eine unkomplizierte Möglichkeit schnell zu einer ersten Werteinschätzung zu kommen und wird von Banken und Internet- Wertermittlungsdateien verwendet. Im Streitfall sind aber mindestens 2 verschiedene Verfahrensberechnungen vorzulegen. Bei der Auswahl des geeigneten Verfahrens ist die Nutzung des Grundstücks (der Immobilie) von Bedeutung.

Das Sachwertverfahren hat sicher die höchste Aussagekraft. Nach fachmännischer Überprüfung werden hier der aktuelle bauliche Zustand, der reine Bodenwert und auch der Wert der Außenanlagen berücksichtigt.
Weitere Vorteile des Sachwertverfahrens:
- Ermittelte restliche Lebensdauer des Gebäudes
- Prioritäten für Sanierungen/Reparaturen
- welche Wertbeeinflussung durch Modernisierungsmaßnahmen
- Präzisiert die reine Vergleichswerteinschätzung.

Kosten
Der Aufwand für die Erstellung eines Wertgutachtens ist auch abhängig von der Qualität der  Basisdaten. Im Idealfall können brauchbare Planungsunterlagen, wie z. B. Eingabepläne, Massenberechnungen und ergänzende Unterlagen zu Fenstern und Türen und technischen Geräten, verwendet werden und die erforderliche Besichtigung der zu bewertenden Immobilie kann ohne große Behinderungen erfolgen.
Aufmaße und Berechnungen können schnell eine mittlere 4- stellige Summe erreichen.
Das reine Wertgutachten an sich liegt ca. bei 0,5 % bis max. 1,5 % des „bebauten Grundstücks“ (der Immobilie)

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